Vertaling vastgoedaankoop in België door een buitenlander: notarisgids

Bent u buitenlander en overweegt u een onroerend goed in België te kopen? Het goede nieuws: België legt geen enkele beperking op aan de vastgoedverwerving voor niet-ingezetenen of buitenlanders. Het minder goede: de Belgische aankoopprocedure verloopt via meerdere formele stappen in het Frans of het Nederlands, en bepaalde documenten moeten worden vertaald om de notaris gerust te stellen en uw belangen te beschermen.

Geen beperking op de aankoop: wat dat concreet betekent

In tegenstelling tot bepaalde landen die de toegang tot het vastgoedeigendom voor niet-onderdanen beperken, past België een beginsel van vrije verwerving toe: elke natuurlijke of rechtspersoon, ongeacht zijn nationaliteit of zijn verblijfplaats, kan vrij een onroerend goed kopen op het Belgische grondgebied. Dat geldt voor de onderdanen van de Europese Unie evenals voor die van derde landen (China, Rusland, Verenigde Staten, Marokko, enz.).

Er bestaat evenmin een verhoogde verwervingstaks voor de buitenlanders. De registratierechten (taks op de vastgoedverkoop) zijn dezelfde voor iedereen: in het Waals Gewest is het normale tarief 12,5 %, met de mogelijkheid van een vermindering onder voorwaarden. In het Vlaams Gewest is het tarief 3 % voor de hoofdverblijfplaats en 12 % voor de andere goederen sinds de recente hervormingen. In Brussel is het normale tarief 12,5 % met een mogelijke vermindering. De btw (21 %) is enkel van toepassing op nieuwbouw verworven bij een btw-plichtige promotor.

De stappen van de vastgoedaankoop in België

De Belgische procedure van vastgoedverwerving volgt een schema in drie voornaamste fasen:

• Het aankoopbod: schriftelijk document waarmee de koper zijn intentie kenbaar maakt om te kopen tegen een bepaalde prijs. Als de verkoper aanvaardt, kan dit bod juridische verbintenissen creëren. Het wordt opgesteld in het Frans of het Nederlands volgens het Gewest
• Het verkoopcompromis (of voorovereenkomst): onderhandse akte ondertekend tussen koper en verkoper die het akkoord over het goed, de prijs en de voorwaarden formaliseert. Vanaf de ondertekening van het compromis beschikt de koper over een bedenktermijn van 3 werkdagen voor de woningen. Het compromis verbindt beide partijen definitief
• De authentieke akte bij de notaris: de finalisering van de verkoop moet plaatsvinden binnen een maximumtermijn van 4 maanden na de ondertekening van het compromis. De akte wordt opgesteld door de instrumenterende notaris en ondertekend in zijn aanwezigheid door alle partijen. Het is in dit stadium dat de eigendomsoverdracht juridisch wordt voltrokken en ingeschreven in de registers

Documenten voor te leggen bij de notaris als buitenlandse koper

De Belgische notaris is gehouden de identiteit van alle partijen en de regelmatigheid van de akte te verifiëren. Als buitenlandse koper zult u hem moeten voorleggen:

• Officieel identiteitsbewijs: paspoort of nationale identiteitskaart. Als uw document is opgesteld in niet-Latijnse tekens (Arabisch, cyrillisch, Chinees, Koreaans, Georgisch, enz.), kan de notaris een beëdigde vertaling vereisen om zich ervan te verzekeren dat de identiteitsgegevens exact overeenstemmen
• Vertaalde vennootschapsstatuten + bevoegdheidsdelegatie: als u koopt in naam van een buitenlandse vennootschap (Franse SAS, Amerikaanse LLC, Duitse GmbH, enz.), zult u de bijgewerkte statuten, het uittreksel uit het handelsregister, en elk document dat de bevoegdheden bewijst van de persoon die ondertekent moeten leveren - het geheel vertaald in het Frans of het Nederlands
• Bewijs van de fondsen (oorsprong van de fondsen): in het kader van de antiwitwaswetgeving kan de notaris bewijzen vragen van de oorsprong van de fondsen gebruikt voor de aankoop. Als deze bewijzen uit het buitenland komen (bankuittreksels, verkoopakte van een buitenlands goed), zullen zij moeten worden vertaald

Het verkoopcompromis: wanneer een tolk of een vertaling vragen

Het verkoopcompromis is een juridisch bindend document. Als u de taal waarin het is opgesteld niet spreekt, is het sterk aangeraden om het te laten vertalen voor u tekent, ook al is dat geen wettelijke verplichting. Een professionele vertaling zal u toelaten om de opschortende voorwaarden (verkrijging van het krediet, bouwvergunning), de verkoopvoorwaarden en uw verplichtingen precies te begrijpen.

De Belgische wet verplicht u niet om een compromis te ondertekenen in een taal die u begrijpt, maar de bescherming van uw belangen rechtvaardigt het ten volle. Bepaalde vastgoedmakelaars bieden informele tweetalige compromissen aan, maar die hebben geen juridische waarde: in geval van geschil is het de versie in de officiële taal die geldt.

Fiscaliteit voor de niet-ingezeten kopers

Als niet-ingezeten koper van een goed in België zult u in principe de Belgische registratierechten moeten betalen aan hetzelfde tarief als de ingezetenen. Als het goed in verhuur wordt gegeven, zullen uw Belgische huurinkomsten belastbaar zijn in België volgens de verdragen ter voorkoming van dubbele belasting (indien zij bestaan tussen België en uw land van verblijf).

In geval van wederverkoop van het goed binnen de vijf jaar van de verwerving, zou de meerwaarde kunnen worden onderworpen aan een taks op de vastgoedmeerwaarden in België voor de niet-ingezetenen (taks van 16,5 % op de netto meerwaarde voor de onbebouwde goederen, en 33 % voor de bebouwde goederen wederverkocht binnen het jaar). Na 5 jaar is de meerwaarde doorgaans vrijgesteld. Deze regels evolueren en het is aangeraden om een Belgische fiscalist te raadplegen voor u zich verbindt.